Kamulaştırma

Kamu idareleri, Anayasa ve Kanunlarla belirlenmiş görevlerini yerine getirebilmek için zaman zaman özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlara ihtiyaç duyabilirler. Karayolu yapmak, baraj inşa etmek, elektrik trafosu kurmak, enerji nakil hattı geçirmek gibi kamu yararı barındıran veya başkaca yatırımları yapabilmek için idare, kişilere ait taşınmazlara ihtiyaç duyabilir. Bu gibi durumlarda idare kamu hizmetini yürütebilmek için gerekli olan taşınmazlar üzerindeki mülkiyet hakkını kendisine geçirir. Bu işleme kamulaştırma adı verilmektedir.

Kamulaştırma Şartları

Kamulaştırma kişilerin Anayasa ve uluslararası sözleşmelerle güvence altına alınmış olan mülkiyet hakkına müdahale teşkil etmektedir. Bu nedenle kamulaştırmanın bir takım şartlara bağlı olması zorunludur.

Kamu Yararı

Kamulaştırma, idarenin kamu hizmetlerini yürütebilmesi ve teşebbüslerini gerçekleştirebilmesi amacıyla yapılır. Bu nedenle taşınmazın kamulaştırılmasında kamu yararı bulunması zorunludur. Kanun, kamulaştırma öncesinde yetkili makamlarca kamu yararının bulunduğuna dair karar verilmesini ve bu kararın onaylanmasını zorunlu kılmıştır. Kamu yararına karar verecek ve onaylayacak makamlar şu şekilde sıralanmıştır:

a) Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;

1. Kamulaştırma Kanunu’nun 3 üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
2. Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
3. Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
4. İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
5. Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
6. Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
7. Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
8. Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
9. Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
10. Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
11. Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.

b) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,

c) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık.

 

Kamulaştırma kararının uygulanabilmesi için sadece kamu yararı kararı alınması yeterli değildir. Yapılacak kamulaştırmada kamu yararı bulunduğunun ilgili mercii tarafından onaylanması da gerekmektedir.

 Kamu yararı kararı;

• Köy ihtiyar kurulları ve belediye encümenleri kararları, ilçelerde kaymakamın, il merkezlerinde valinin,
• İlçe idare kurulları, il daimi encümenleri ve il idare kurulları kararları, valinin,
• Üniversite yönetim kurulu kararları, rektörün,
• Yükseköğretim Kurulu kararları, Kurul başkanının,
• Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu yönetim kurulu kararları, genel müdürün,
• Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu Yönetim Kurulu kararları, Yüksek Kurum Başkanının,
• Kamu kurumları yönetim kurulu veya idare meclisleri veya yetkili idare organları kararları, denetimine bağlı oldukları bakanın,
• Gerçek kişiler veya özel hukuk tüzelkişileri yararına; köy, belediye veya özel idarece verilen kararlar, valinin,

Onayı ile tamamlanır.

 

Bedelin Ödenmesi

Kamulaştırılan taşınmazın bedeli hak sahibine ödenmelidir.  Kural olarak kamulaştırma bedeli peşin ödenir.

Ancak Cumhurbaşkanınca kabul olunan, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskan projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılacak kamulaştırmalarda bedel taksitle ödenir. Taksitle ödeme halinde kamulaştırma bedelinin altıda birinden az  olmamak şartıyla o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktar peşin olarak ödenir. Kalan kısım ise peşin ödenen kısımdan az olmamak şartıyla eşit taksitlere bağlanır ve en fazla 5 yıl içinde faiziyle birlikte ödenir. Taksitlere Devlet borçları için öngörülen en yüksek faiz haddi uygulanır.

Tarım arazisi kamulaştırılan küçük çiftçilere ise taksitle ödeme yapılamaz. Bu durumdaki çiftçilere kamulaştırma bedeli mutlaka peşin ödenir.

 

Kamulaştırmaya Gerek Olmayan Durumlar

Kamulaştırmanın mülkiyet hakkına müdahale teşkil ettiğini yukarıda açıklamıştık. Mülkiyet hakkına müdahale etmeden taşınmazın üstündeki havada veya altındaki toprakta yapılacak yatırımlar ise kural olarak kamulaştırmaya gerek olmadan yapılabilir. Bu nedenle taşınmazların üzerinden geçen köprü ve teleferik yapımı ya da taşınmazların altından geçen tünel ve metro sistemi gibi mülkiyet hakkının kullanılmasına engel olmayan yatırımlar için kamulaştırma yapılmaz. Ancak bunun için can ve mal güvenliği bakımından gerekli önlemlerin alınması gereklidir. Bu şekilde yapılan yatırımlar için taşınmaz sahibinden değer artışı bedeli alınmaz.

Kamulaştırma Şerhi ve Yapılacak İşlemler

İdare ilk olarak kamulaştırılacak taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir bir ölçekli bir plan yapar. Bundan sonra taşınmazların maliklerini tespit eder. Bunun için tapu, vergi ve nüfus kayıtları üzerinde ve bunlar dışında haricen araştırma yapar. Taşınmazın tapu kaydı yoksa zilyedini zilyedi belirlemek için araştırma yapılır.

İdare vergi dairesinden taşınmazın vergi beyanını, yoksa beyan yerine geçecek değeri bildirmesini ister. Vergi dairesi istenilen bilgiyi en geç 1 ay içinde verir.

İdare kamulaştırmanın tapu siciline şerh verilmesini ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Bundan sonra tapu müdürlüğü taşınmazda meydana gelecek ayni haklardaki her türlü değişimi idareye bildirir.

İdare 6 ay içinde kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil için Mahkemeye başvurduğunu gösteren belgeyi ibraz etmezse kamulaştırma şerhi sicilden silinir.

Kamulaştırma kararının uygulanması ve bedelin ödenmesi çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir.

Satın Alma Usulü

Kanun’un kabul ettiği öncelikli ve esas yol taşınmazın sahibinden satın alınmasıdır. Kamulaştırma yapan idare, öncelikle bu yolu uygulamalı, satın alma usulünden bir sonuç alınmazsa diğer yollara başvurmalıdır.

İlk olarak idare en az 3 kişiden oluşan bir veya daha fazla kıymet takdir komisyonunu kendi bünyesinde kurar. Bu komisyon uzman kişi, kuruluş ve kurumlardan da yararlanarak kamulaştırılacak taşınmazın değerini belirler.

Ayrıca idare yine en az 3 kişiden oluşan bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu kurar. Uzlaşma komisyonu hak sahibi ile yapılacak pazarlık görüşmelerini yürütür.

İdare hak sahibine yazılı bir davetle kamulaştırılacak taşınmaz malı satın almak istediğini bildirir. Ayrıca peşin ödeme veya Kanun’da belirtilen hallerden biri varsa taksitle ödeme yapılacağı da davet yazısında belirtilir. İdare trampa yapmak istiyorsa davet yazısında bu da bildirilir.

Hak sahibi yazının tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde idareye başvurabilir, bu durumda pazarlık görüşmeleri başlar. Görüşmeler sonunda taraflar bedel üzerinde anlaşırsa bir anlaşma tutanağı düzenlenerek taraflarca imzalanır. İmzalanan tutanak tapuda yapılacak tescilin hukuki sebebini oluşturur.

Tutanağın imza tarihinden itibaren 45 gün içinde bedel hazır edilerek tapuda tescil işlemi gerçekleştirilir ve tescilden sonra bedel hak sahibine ödenir. Bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı dava açılamaz ve itiraz edilemez.

Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescil Davası

Satın alma usulünden bir sonuç alınamadığı hallerde kamulaştırma dava sonucunda gerçekleşir. İdare taşınmazın kıymet takdir komisyonunca belirlenen değerine ilişkin bilgi ve belgelerle taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur. Bu dava ile idare, hak sahibine ödenecek kamulaştırma bedelinin tespitini ve taşınmazın idare adına tescilini mahkemeden ister.

Mahkemece belirlenen duruşma günü ve ekleriyle birlikte dava dilekçesi taşınmaz malikine tebliğ edilir. Ayrıca yapılan tebligatta belirtilmesi zorunlu bilgiler şunlardır:

1. Kamulaştırılacak taşınmaz malın tapuda kayıtlı bulunduğu yer, mevkii, pafta, ada, parsel numarası, vasfı, yüzölçümü.
2. Malik veya maliklerin ad ve soyadları,
3. Kamulaştırmayı yapan idarenin adı,
4. Tebliğ tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde, tebligat veya ilan tarihinden itibaren kamulaştırma işlemine idari yargıda iptal veya adli yargıda maddi hatalara karşı düzeltim davası açabilecekleri,
5. Açılacak davalarda husumetin kime yöneltileceği,
6. Kamulaştırma işlemine karşı idari yargıda iptal davası açanların, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelendirmedikleri takdirde, kamulaştırma işleminin kesinleşeceği ve mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedeli üzerinden taşınmaz malın kamulaştırma yapan idare adına tescil edileceği,
7. Mahkemece tespit edilen kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına hangi bankaya yatırılacağı,
8. Konuya ve taşınmaz malın değerine ilişkin tüm savunma ve delilleri, tebliğ tarihinden itibaren on gün içinde mahkemeye yazılı olarak bildirmeleri gerektiği,

Ayrıca Mahkemece kamulaştırmanın özeti ulusal ve varsa yerel bir gazetede yayımlanır.

Tarafların duruşmaya gelmesiyle hakim öncelikle tarafları anlaşmaya davet eder. Taraflar bedel üzerine anlaşırsa hakim bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak belirler ve buna göre hüküm kurar. Taraflar anlaşamazsa hakim, Kanun’da nitelikleri belirtilen bilirkişi heyeti ile birlikte mahallinde keşif yapar ve bilirkişiler taşınmazın değerine ilişkin bir rapor hazırlar.

Rapor taraflara tebliğ edilir ve varsa taraflar itirazlarını sunar. Gerekli görürse hakim yeni bir bilirkişi heyetinden de rapor hazırlamalarını isteyebilir.

Bu işlemlerden sonra tarafların beyanı ve bilirkişilerin raporlarından yararlanarak taşınmazın değerini hakim belirler. Bunu yaparken hakim adil ve hakkaniyete uygun bir bedel belirlemelidir. Hakim tarafından belirlenen değer taşınmazın kamulaştırma bedelidir.

Bundan sonra idare, kamulaştırma bedelini hak sahibi adına mahkemenin belirlediği banka hesabına yatırır ve makbuzunu mahkemeye ibraz eder. Makbuzun ibrazı üzerine mahkeme taşınmazın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verir. Mahkemenin verdiği karar kamulaştırma yani tescil bakımından kesindir. Ancak taraflar kamulaştırma bedeli için kanun yoluna başvurabilirler.

Kamulaştırma Kararı Durdurulabilir mi?

Taşınmaz maliki kamulaştırmaya karşı çıkıyorsa muhtemelen pazarlık görüşmelerine gitmeyecektir. Ayrıca idarenin açacağı davada malikin kamulaştırmayı kabul etmediğini de iddia edebilir. Ancak asliye hukuk mahkemesinde görülen davada malikin kabul etmemesi kamulaştırma kararının verilmesine engel değildir. Kamulaştırma işlemlerini durdurabilmek için malikin ayrı bir iptal davası açması gerekmektedir.

Kamulaştırma süreci, başlangıçtan itibaren basit ancak katı şekil şartları ile çerçevelenmiştir. Kamulaştırmayı durdurmak veya kamulaştırma bedelinin doğru belirlenmesini sağlamak birbirinden ayrı hukuki yollardır. Ayrıca bedele ilişkin pazarlık görüşmelerini yürütmek de hak kayıplarının oluşabileceği uzmanlık gerektiren bir konudur. Bu nedenlerle kamulaştırma işlemlerinde teknik bilgiye sahip avukat yardımı almak tarafların yararına olacaktır.